Проветрившись морским воздухом в Анапе, выгуляв себя вдоль скалистого побережья, выдохнув после гиперактивного московского октября, встретился, наконец, с местной подругой, с коей познакомились в кизомбо-сообществе в минувшие годы.

И зашел у нас разговор об инвестициях. Подруга рассказала, что планирует купить однушку в Краснодаре, чтобы "деньги не обесценивались". Как и многих, к такому решению ее подтолкнуло падение рубля относительно доллара и все меньшие доходности по вкладам.

Я не очень-то эксперт в недвижимости, соприкасался только с московском рынком. И совсем ничего не знаю о рынке недвижимости в Краснодаре. Стало интересно разобраться в этом отдельном кейсе и прикинуть, насколько сейчас выгодно вложить деньги в покупку краснодарской однушки в сравнении с инвестициями в ценные бумаги или даже банально с банковскими вкладами.

Пользуясь случаем, делюсь арифметикой, основанной на здравом смысле и на той статистике, которую удалось достать.

Для начала разберемся, из чего же складывается доходность инвестиций в недвижимость, и как мы сможем ее измерить?

Пускай, у нас доходность складывается из:

• Роста стоимости самой квартиры: купили за X рублей, через 10 лет продали за Y рублей.
• Поступлений в виде ренты: если вы сдаете квартиру в аренду, то жилец платит вам ежесячную арендную плату.

Самые полные исторические данные о средней стоимости квадратного метра однокомнатной квартиры в Краснодаре нашел здесь. Для наглядности будем рассматривать только вторичный рынок, с новостройками разница небольшая. Я проверял.

Берем данные за максимальный доступный период:

• 2009, Октябрь: 48 303 RUB/м2 или 1 663 USD/м2 по курсу ЦБ РФ на тот день.
• 2020, Октябрь: 66 932 RUB/м2 или 844 USD/м2.

По формуле CAGR считаем среднюю годовую и суммарную доходность за 11 лет, получаем:

• В рублях суммарная +38.57%, среднегодовая +3.01%.
• В долларах США суммарная -49.26%, среднегодовая -5.98%.

Как вам? Не прискорбно ли? Рублевая доходность меньше, чем на банковском вкладе. Долларовая — меньше, чем "под матрасом".

Но, секундочку, рано делать выводы, скажете вы. Еще ведь нужно учесть рентную доходность, мы ведь сдадим квартиру в аренду.

Справедливо.

Открываем cian. Смотрим, сколько сейчас стоит средняя 45-метровая однушка в центре Краснодара. Смотрим, за сколько схожая однушка сдается в аренду. Соотносим за год, получаем потенциальную рентную доходность +6.86% в год.

Просуммировав базовую и рентную доходности "в лоб", получаем итоговую доходность +9.87% годовых в рублях или +0.88% в долларах США. При этом долларовая доходность, скорее, будет ниже нуля, ведь сдавать вы будете за рубли без моментальной индексации вслед за курсом доллара.

Вроде это уже не так грустно выглядит, хотя бы в рублях. Живем. Да?

Ну как сказать. Мы ведь пока оценили только "грязную" доходность. А нам важнее оценить "чистую" доходность, которую мы де-факто получим на руки после вычета всех сопутствующих издержек.

Какие основные издержки примем в расчет:

1) Эксплуатационные счета
...Которые обычно не оплачиваются арендаторами: отопление, капитальный ремонт и прочие услуги управляющей компании. Считайте минус 1 000 рублей в месяц.

2) Процент простоя
Не всем везет найти жильцов сразу на 15 лет. Особенно в однушку, где целевая аудитория это студенты и люди на старте карьеры. А у них в любой момент может случиться новый проект, новая работа, семья и т.д. Ну, понадеемся на лучшее и допустим, что квартира будет простаивать лишь 3% времени.

3) Амортизация
Периодически все же придется делать хотя бы косметический ремонт в квартире, обновлять мебель и посуду. Размажем это по 1 000 рублей на каждый месяц.

4) Страховка квартиры
...Чтобы спать спокойнее. Пусть 6 000 рублей в год.

5) Налоги: на доходы и имущество
Берем подоходный по минимуму через самозанятость, это 4% от получаемой вами ренты. А имущественный 0.1% в год от кадастровой стоимости квартиры.

Не будем учитывать отставание индексации стоимости аренды вслед за инфляцией, что на практике снижает фактическую доходность. Ровно как и не будем учитывать расходы на риэлторов и клининг. Предположим, что управлением и содержанием квартиры вы занимаетесь сами.

Просуммировав вышеперечисленные издержки, получим "чистую" рентную доходность +5.42% в год.

Добавляем к этой ренте рассчитанное выше изменение стоимости самой квартиры, получаем итоговую "чистую" доходность +8.43% годовых в рублях. В долларовом же эквиваленте, грубо, -0.56% годовых (да, минус).

Ну хорошо, а такая доходность — это много или мало? С чем сравнить?

Сравним с банковским вкладом и со сбалансированным портфелем из зарубежных фондов ETF.

В долларах все просто. Даже в нашей завышенной оценке "чистая" доходность недвижимости минусовая: -0.56% в год. Вы бы больше заработали, положив эти деньги на долларовый вклад в банке, дающий +0.5% годовых.

В рублях — да, возможно, вам повезет удачно купить квартиру и найти постоянного, аккуратного, платежеспособного и неторгующегося арендатора. Тогда вы заработаете на 1-2% больше, чем на вкладе.

Но учтите также, что в нашей гипотетической ситуации, когда все управление и уход за квартирой на вас, это скорее свой маленький бизнес с привязкой к конкретному городу, нежели полностью пассивный доход в любой точке мира, который вы бы получали со вклада.

Теперь интереснее.

Какую доходность дал бы типовой портфель из зарубежных фондов? Рассмотрим для примера портфель David Swensen Lazy Portfolio с ежегодной ребалансировкой. Интересно сравнить именно с ним, потому что в его составе есть доля недвижимости. В виде фондов она составляет 20% портфеля. А также в портфель входят фонды облигаций (30%) и фонды акций со всего мира (оставшиеся 50%). Подробные характеристики портфеля можно посмотреть здесь. Там же можно потыкать и посмотреть другие типовые портфели.

Средняя доходность David Swensen Lazy Portfolio в долларах +7.20% годовых. Основана на исторических данных с 1 января 2001 и лишь на сотую процента отличается от средней доходности за последние 10 лет. Так что можно смело использовать ее в нашем сравнении.

Если пересчитать в рублях по курсу ЦБ РФ на рассматриваемый промежуток (октябрь 2009 — октябрь 2020), то получим среднюю рублевую доходность портфеля +17.45% годовых.

Даже если отсюда по максимуму вычесть всевозможные брокерские комиссии и налоги, то все равно останется порядка +15.5% в рублях или +6.50% в долларах.

Вы все еще уверены, что вложить все деньги в недвижимость это рациональное решение?

Помимо астрономической разницы в долларовой доходности — -0.56% в случае краснодарской квартиры против +6.50% в случае сбалансированного портфеля — придется считаться еще и с низкой ликвидностью недвижимости и физической привязкой к городу. В любой момент может понадобиться ехать и решать вопросы на месте.

Отмечу еще про риски, вкратце, не раздувая пост теорией. Вот вам две наглядные картинки. Колебания средней долларовой стоимости квадратного метра в Москве (по Краснодару аналогов не нашел) с 2000 года vs колебания долларовой стоимости активов David Swensen Lazy Portfolio с 2001 года.

То есть даже недвижимость в ненаглядной Белокаменной — не такая стабильная инвестиция, как многие привыкли считать.

Зачем вам вкладывать свои деньги в инструмент, который дает более низкую доходность при более высоком риске?

На сем и разойдемся.

Если вам были интересны и полезны мои изыскания и вы захотите схожий анализ по Москве, дайте знать. Возможно, тоже напишу. А коли захотите тет-а-тет обсудить ваши собственные инвестиции, на связи.

Низкий поклон О. за прогулки по Анапской набережной, травяной чай и увлекательное обсуждение недвижимости трепенто любимого Краснодарского края!