Год откладывал. Еще полгода микро-шажками с макро-перерывами готовил эту статью. И до сих пор она... как ремонт. Такое ощущение, что невозможно эту статью закончить, можно только прекратить. И вот я, наконец, дозрел. Прекращаю и публикую.

Вдумчивый читатель может поинтересоваться: зачем писать статью про доходность московской недвижимости? Рад видеть здесь вдумчивых читателей. В какой-то момент уже не мог не написать. Накопилась критическая масса вопросов про инвестиции в недвижимость и у клиентов, и у меня самого. И захотелось собрать все ответы последовательно и в одном месте.

В статье ниже затронем следующие темы:

1. Как оценить доходность инвестиций в жилую недвижимость?
   
2. Как исторически менялась стоимость недвижимости в Москве?
   
3. Как отличается доходность до и после вычета всех издержек?
   
4. Насколько привлекательна доходность московской жилой недвижимости в сравнении с доходностью сбалансированного портфеля из акций, облигаций и фондов недвижимости?
   

В результате, надеюсь, эта статья поможет оценить, насколько вам интересны и актуальны вложения в московскую недвижимость.

А начнем традиционно с итогов.

Прежде чем погружаться в цифры, давайте определимся, что мы имеем в виду, говоря "доходность инвестиций в недвижимость..."?

В самом широком смысле нас интересует, на сколько процентов в год будет расти наш капитал, если вложить его в покупку квартиры в Москве.

Надеюсь, что заимев перед глазами такую цифру и сравнив ее с доходностью альтернативных инструментов, можно будет принять более обоснованное решение о том, какую долю своего инвестиционного портфеля мы выделим под недвижимость.

Искомая нами итоговая доходность суммируется из двух отдельных доходностей:

1) Роста стоимости самой квартиры;

Например: купили квартиру за 7 млн рублей, через 10 лет она стоит 12 млн рублей, можем продать и заработать 5 млн рублей разницы.

2) Регулярных поступлений в виде ренты;

Например: сдали квартиру в аренду, получаем ежемесячную плату от жильцов в размере 40 000 рублей .

На выходе нас будут интересовать следующие цифры:

1. Номинальная доходность в USD;
2. Реальная доходность в USD;
3. Разница доходности недвижимости в сравнении с доходностью сбалансированного инвестиционного портфеля из нескольких классов активов.

Ну что ж, задача поставлена. В путь — к расчетам.

Оценим рост средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах США.

Для этого используем данные с портала аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" и формулу расчета доходности CAGR. Получим следующие результаты в зависимости от рассматриваемого периода:

• "Красивый" период 1991 — 2021: средний ежегодный рост стоимости квадратного метра в долларах США составил +9.90%;
• Более современный период 2000—2021: доходность +7.37%;
• Период после предыдущего пика 2008—2021: отрицательная доходность -4.77%.

И сразу появляется вопрос. Как нам быть с такими разными цифрами? Какой период правильный? Добро пожаловать в эпоху постправды. Возжелай я манипулировать данными, подогнать факты под конкретную идею, мог бы выбрать один период и не показывать остальные. Но подгонкой заниматься не хочу, поэтому здесь и далее оставляю все три периода. Вы же сами решайте, на какой период больше ориентироваться (и якориться).

Выше мы увидели, как со временем может расти (или падать) стоимость купленной нами квартиры. Но ведь эту квартиру можно не держать мертвым грузом, а сдать в аренду и получать ренту — еще одну составляющую доходности.

Рентной доходностью здесь и далее будем называть отношение суммарных рентных поступлений за год к рыночной стоимости квартиры.

Например, квартира стоит 10 млн рублей. Арендаторы платят в месяц 40 000 рублей, что составляет 40 000 * 12 = 480 000 рублей в год. Следовательно, годовая рентная доходность составляет 480 000 / 10 000 000 = 4.8%

Обратите внимание, в данном случае нет разницы, считаем ли мы в рублях или долларах. Отношение ренты к стоимости, т.е. доходность, в обоих случаях будет примерно одинаковой.

Как мы можем оценить рентную доходность в Москве?

Для начала попробуем не изобретать велосипед и возьмем ту оценку валовой (до вычета расходов) средней доходности, которую за нас уже опубликовали в аналитических статьях на просторах Интернета. Понадеемся, что у авторов был доступ к большой выборке объектов. У меня доступа к такой выборке нет.

Затем прикинем, насколько в действительности чистая (после вычета всех расходов) доходность отличается от валовой. Для этого рассмотрим конкретные кейсы сдачи квартир в аренду от моих родственников, друзей и клиентов (спасибо вам!). А также данные о квартирах и апартаментах, которыми поделился Сергей. Всего, совместными усилиями, мы собрали информацию по 22 реальным сдающимся объектам.

Наконец, на основании этих изысканий, сделаем выводы, какая могла бы быть средняя чистая рентная доходность жилой недвижимости в Москве.

Итак, к цифрам.

Средняя валовая рентная доходность в Москве по данным из нескольких открытых источников:

1. Циан — 5.5%;
2. Global Property Guide — 4.75%;
3. Numbeo — 3.75%;
4. Ведомости — от 2 до 5%.

Как видите, цифры в открытых источниках разнятся. Сойдемся посередине, на 4.4% в год.

Теперь учтем расходы. Основные категории расходов при сдаче жилья в аренду это:

1. Эксплуатационные счета
Отопление, капитальный ремонт и иные жилищно-коммунальные услуги, которые обычно оплачивают сами арендодатели.

2. Процент простоя
Вряд ли нам повезет моментально найти жильцов, которые заедут в квартиру в этот же день и продолжат бесперебойно снимать ее 20 лет.

3. Амортизация
Косметический ремонт, обновление мебели, докупка посуды взамен разбитой и прочие мелочи.

4. Страховка квартиры
Чтобы из-за недосмотра арендаторов не пришлось платить полмиллиона рублей компенсации затопленным соседям снизу.

5. Налоги
На доход и имущество. Возьмем по минимуму: подоходный налог через самозанятость в размере 4% от получаемой ренты и имущественный налог в размере 0.1% в год от кадастровой стоимости квартиры.

6. Доля управляющей компании и иных посредников/помощников
Вдруг вы делегировали управление, клининг, содержание и сдачу квартиры. Не забудем учесть и это.

Еще раз искреннее спасибо тем, кто любезно согласился предоставить свою реальную статистику от текущей кадастровой стоимости до помесячной ренты и списка всех фактических расходов. С целью сохранения конфиденциальности я не публикую эти данные в сыром виде, а привожу только сводные обезличенные итоги в виде гистограммы для чистой ретной доходности.

Итак, что мы имеем в среднем по 19 квартирам, реально сдающимся в Москве

• Средняя (точнее медианная) валовая рентная доходность составляет 4.41%, что совпадает с упомянутыми в открытых источниках 4.4%;
• При этом чистая (после вычета всех расходов) рентная доходность почти на четверть меньше валовой доходности: 3.37%;
• Разброс валовой и чистой доходностей: для разных объектов валовая доходность составляла от 3.1% до 6.2%, чистая от 0.5% до 4.9%;
• Любопытно, что такая оценка рентной доходности недвижимости в Москве согласуется с оценкой рентной доходности в Великобритании. В исследовании от 2019 была проанализирована история инвестиций в недвижимость четырех старейших университетов в Кембридже и Оксфорде за период 1901 — 1983. Итог: валовая рента 5%, чистая рента 3.6%.

По 3 апартаментам все же слишком маленькая выборка, чтобы расчет средних значений имел практический смысл. Но оставлю и эти слова в песне.

• Медианная чистая рентная доходность составляет 6.9%, что более чем вдвое выше чистой ренты квартир (3.37%);
• В целом, апартаменты традиционно давали более высокую рентную доходность, чем квартиры, посчитанная выше разница не новость.

Ок, зафиксировали. Двигаемся дальше.

Соединим обе доходности в одну, суммарную.

Наконец, искомая нами итоговая доходность есть сумма роста стоимости самой квартиры и получаемой ренты. И то, и другое мы теперь знаем.

По времени продолжим оперировать теми же тремя периодами. Примем рентную доходность за постоянную от года к году, что, конечно не совсем корректно (см, например, как менялось отношение доходности недвижимости к доходности рублевого депозита), но сильно упростит нам жизнь.

Получим:

Таким образом, если мы ищем хоть примерный ориентир в беспорядочном и непредсказуемом мире, то, наверное, можно принять следующие оценки доходности при инвестировании в московскую жилую недвижимость:

• Суммарная валовая (Gross) доходность = 8.5% годовых в USD;
  
• Суммарная чистая (Net) доходность = 7.5% годовых в USD;
  
• Реальная суммарная чистая (Real Net) доходность = 5% годовых в USD.
  

Признаюсь, доходность оказалась выше, чем я ожидал. В статье о недвижимости Краснодара, как я сейчас понимаю, доступный временной промежуток оказался не самым репрезентативным. После той статьи я ожидал, что и в Москве средний рост стоимости недвижимости в USD будет около нуля. Ан нет. Впредь буду более толерантен к инвестициям в Московскую недвижимость.

Есть смысл разбавить портфель другими активами, чтобы снизить риски.

Риск потерять деньги на недвижимости наглядно виден на промежутке 2008-2021. Если бы мы купили квартиру на докризисном пике, то даже спустя 13 лет ее номинальная стоимость в USD не отбила бы цену покупки. А в реальном выражении (с поправкой на инфляцию), даже постоянно сдавая квартиру, мы бы до сих пор были в минусе.

Да, конечно, все инвестиции в той или иной степени рискованны.

Но давайте сейчас из любопытства сравним риск и доходность… нет, даже не отдельной квартиры с ее специфическими нерыночными рисками, а надежного международного фонда недвижимости и диверсифицированного портфеля из акций, облигаций и недвижимости.

На роль надежного международного фонда недвижимости с достаточно давней историей возьмем SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF.

Первый портфель будет на 100% состоять из этого фонда.

А в роли диверсифицированного портфеля из акций, облигаций и недвижимости, пускай, будет традиционный David Swensen Yale Endowment Portfolio, состоящий на 50% из акций, на 30% из облигаций, на 20% из недвижимости (реализуем последнюю тем же фондом, что и выше).

Смоделируем поведение обоих портфелей. Получим следующую историю доходности и просадок.

На картинках ниже привожу два периода.

Первый период — самый полный, с момента запуска фонда недвижимости в июне 2008, по январь 2022. Но это не самый репрезентативный период, потому что стартовая точка попадает на рыночный пик перед кризисом 2008—2009. Фонд недвижимости на этом периоде выглядит "хуже", чем в среднем.

Второй период — с января 2010 по январь 2022. Это, на мой взгляд, более репрезентативный период. Дым кризиса рассеялся, рынки стабилизировались, оба портфеля стартуют из более "спокойных" точек. Из любопытства я поигрался с разными периодами, и этот, действительно, хорошо отражает средние результаты.

В обоих случаях портфели ребалансируются раз в год, а дивиденды, купоны и прочие выплаты реинвестируются.

Какие выводы можно сделать из этого сравнения:

• Доходность сбалансированного портфеля, где недвижимость занимает лишь умеренный кусочек, в среднем превышает доходность портфеля, состоящего только из недвижимости (см. колонку CAGR на иллюстрациях выше).
• При этом просадки, читай риски, сбалансированного портфеля почти в 2 раза меньше, чем просадки портфеля, состоящего только из недвижимости (см. колонки Worst Year и Max. Drawdown на иллюстрациях выше). И я повторюсь, риски инвестирования в отдельную квартиру из стекла и бетона, в свою очередь, будут еще выше, чем при инвестировании в надежный фонд недвижимости, через который мы опосредованно владеем сотнями тысяч объектов из разных индустрий по всему миру.

Самостоятельная сдача квартиры в аренду это, скорее, свой микро-бизнес, который требует сил и внимания.

Некоторые из моих близких друзей и отдаленных знакомых успели за свою жизнь приобрести несколько квартир в Москве. При этом они продолжают работать полный рабочий день на ответственной должности. Инвестиции и управление активами не основная их занятость.

Внимание, вопрос.

Как вы думаете, сколькие из них сдают всю свою "лишнюю" недвижимость?

Ответ: никто. Ни один человек.

Как минимум часть, а иногда и вся купленная недвижимость у них в итоге простаивает, потому что не хватает внимания и сил доделать ремонты, обставить мебелью, найти подходящую управляющую компанию, не говоря уже о том, чтобы самостоятельно искать арендаторов и проводить показы. И я их прекрасно понимаю, в жизни есть гораздо более приятные и вдохновляющие дела, чем возиться с очередным ремонтом или выяснять, почему жильцы просрочили оплату.

Начиная писать эту статью, я ожидал более простых и однозначных итогов. Мол, доходность от недвижимости проигрывает даже вкладам, нечего вообще с ней связываться более чем на тютельку портфеля. Но… отродясь такого не было — и вот опять. Опять все неочевидно. Опять все сильно зависит от рассматриваемого периода, и фактами можно манипулировать так, чтобы подтвердить любую гипотезу: и что недвижимость дает отрицательную доходность, и что недвижимость обгоняет рынок акций. А если опустимся с уровня среднерыночных показателей на уровень живых людей, оперирующих конкретными квартирами, то в математику включится еще и масса психологических и бытовых факторов, из-за которых реальность может кардинально отличаться от среднего, рассчитанного в этой статье.

Теперь понимаю, почему в Интернете так мало детальной и однозначной информации о чистой доходности инвестиций в недвижимость в Москве. Но написание статьи все равно было для меня интересным и полезным процессом.

Спасибо всем, кто помогал с исследованием и подготовкой статьи, без вас я бы ее еще несколько лет откладывал.

И спасибо всем дочитавшим за ваше внимание.

Cheers.