Ох, ожидания и реальность. Начинал писать статью, думая, что в её конце порекомендую вам конкретную управляющую компанию (УК) и конкретные фонды недвижимости. Оказалось, не могу порекомендовать ни один фонд в РФ.

В принципе, на этом можно расходиться. Спасибо за внимание.

Если расходиться не хочется (мур), то давайте расскажу подробнее.

Допустим, вам срезонировали мои мысли о пользе недвижимости в инвестиционном портфеле, вы ещё раз сверились с вашей инвестиционной стратегией и решили, что вам актуально вложиться в российские фонды недвижимости. Но в какие именно фонды?

Вот и я задался тем же вопросом.

Во-первых, это должны быть фонды от надёжной УК.

По совокупности факторов, таких как: стоимость активов под управлением, достаточная прозрачность, деловая активность (разнообразие существующих фондов и периодический запуск новых), отзывы в сети и от коллег — через фильтр прошли только две УК.

1. PARUS Asset Management (ООО "ПАРУС Управление Активами") с СЧА 86 млрд руб и "более 60% всего объема торгов ЗПИФ недвижимости на Мосбирже";
2. Современные фонды недвижимости, СФН (ООО "СФН", экс-"Сбербанк Управление активами") с СЧА 260 млрд руб.

Ниже в таблице привожу характеристики по крупнейшему фонду каждой УК по состоянию на июль 2024

Не могу рекомендовать даже эти "топ" фонды.

PARUS рекламируют себя как эталон прозрачности, но документы (ПДУ, правила доверительного управления) написаны очень недружественно по отношению к инвесторам. Помимо того, что они могут забрать 100% клиентских средств в оплату комиссий, так они ещё и вкладывать средства могут не только в активы, связанные с недвижимостью, но и в огромный перечень других, вплоть до венчурных проектов за рубежом. Это тоже выглядит странно. Напоследок, из личного. У меня была отвратительная коммуникация с их сотрудниками, пока я пытался выяснить технические детали работы их фондов. Вдобавок, наблюдал "текучку" этих сотрудников. Один месяц общаюсь с одним человеком, другой месяц — уже с другим, т.к. первый уволился. Ну, как общаюсь. Пытаюсь получить ответ более развёрнутый, чем две строчки... В общем, анализируйте и решайте сами. Я PARUS больше двухметровой палкой трогать не хочу.

Экс-сберовские СФН как управляющая компания вызывают на порядок больше доверия. Их документы написаны более уважительно по отношению к инвесторам, с меньшим количеством лазеек. И эти документы, в отличие от PARUS, лежат в открытом доступе. Забавно, конечно, что при этом именно PARUS "считается" наиболее прозрачным. М — маркетинг... Но у фонда "Современный Арендный бизнес 7" СФН есть другие проблемы. Конская комиссия, суммарно около 4.7% в год, и размещение ≈20% фонда в банковских вкладах. Т.е. мы как инвесторы платим 4.7% в год, за то что УК хранит наши деньги на вкладах. Выгодный бизнес, чего. Большая и плавающая доля нецелевых активов в фонде ещё и усложняет наше портфельное распределение активов. Набрать нужные нам, скажем, 10% недвижимости в портфеле становится сложнее, когда мы инвестируем в фонд "недвижимости", который, в свою очередь, может на треть состоять из банковских вкладов...

Итого — ни один из изученных мною фондов недвижимости (не только эти два, но и десятки других) в РФ не представляется мне интересными для инвестирования.

Как же быть, если хочется иметь недвижимость в портфеле?

С учётом всего вышесказанного, пожалуй, я бы смотрел так:

1. Принять, что рынок ЗПИФов недвижимости в РФ пока ещё слишком юн. Продающиеся фонды неинтересны. Может, через 3-5 лет ситуация и выбор улучшится. Но пока — не вижу смысла связываться с ЗПИФами недвижимости.
2. Тогда, если размер портфеля позволяет, на роль недвижимости можно рассмотреть апартаменты под сдачу (заранее продумав, как максимизировать ренту). Доходность, вероятно, будет значительно ниже, чем у ЗПИФ коммерческой недвижимости. Зато прямое владение, рисков посредника на порядок меньше.
3. Иначе, если апартаменты в бюджет не влезают, есть более окольный путь, но с тысячекратно меньшим чеком: акции строительных компаний на Мосбирже. Динамика их стоимости (теоретически) коррелирует с динамикой рынка недвижимости. Но всё же это не владение конкретными квадратными метрами, а со-владение бизнесом с дополнительными проектными, операционными и финансовыми рисками. Акции каких компаний выбрать? Не мудрствуя лукаво, можно ориентироваться на состав индекса стоительных компаний Мосбиржи.

Однозначного универсального решения, как обычно, нет. Но тема интересная. Я открыт для обсуждений-размышлений. Пишите, если что.

Спасибо.

♡
A