В инвестировании, в целом, диверсификация означает распределение капитала между различными классами активов, отраслями и географическими регионами с целью снижения общего риска портфеля.

Аналогично, диверсификация при инвестировании в недвижимость означает распределение ваших инвестиций между различными типами недвижимости (жилая, коммерческая, промышленная, торговая), регионами (разные города, а в идеале и страны), инструментами и стратегиями для снижения риска и волатильности вашего совокупного портфеля недвижимости.

Номинальное (без поправки на инфляцию) изменение стоимости объекта недвижимости.
Для удобства предлагаю считать, что динамика стоимости объектов недвижимости как внутри ЗПИФ, так и при владении напрямую — одинаковая. По крайней мере, она будет сильно коррелировать с рынком недвижимости в целом.
Такое допущение, конечно, очень грубо, как на уровне типов недвижимости (ЗПИФы как правило владеют коммерческой/промышленной недвижимостью, а частные инвесторы жилой), так и на уровне конкретных объектов, динамика которых может сильно различаться. Но... come on...

Показатель, который измеряет годовой доход от аренды объекта недвижимости в процентах от его рыночной стоимости.

В сравнительной таблице этот показатель нам важнее, чем описанная выше доходность от роста стоимости объекта, т.к. рентная доходность более измерима и прогнозируема. И она является одним из главных преимуществ ЗПИФов.

Рентная доходность = (годовой_доход_от_аренды - расходы_и_налоги_за_год) / стоимость_объекта * 100%

Совокупные расходы, плата за владение данным инвестиционным инструментом для инвестора, в процентах за год (фонд платит их автоматически, инвестору не нужно платить что-либо самостоятельно).

Для ЗПИФ расходы включают в себя комиссию за управление, расходы на регистраторов, депозитариев и аудиторов фонда, а также, возможно, единоразовые дисконты или наценки при входе/выходе. Структура и размер комиссий разнятся от фонда к фонду, в таблице среднее по адекватным фондам.

Для жилой недвижимости расходы складываются из эксплуатационных счетов, амортизации (например на периодический ремонт), страховки, оплаты услуг уборщиков, риэлторов и иных посредников. Расходы разнятся в зависимости от объекта и контрагентов, привожу среднее по больнице. Для коммерческой недвижимости цифра будет схожая.

Минимальная сумма для инвестирования.

Насколько легко и быстро можно продать или купить актив по цене, близкой к справедливой рыночной стоимости.

Рыночный риск — риск потерь в инвестиционном портфеле из-за изменения рыночных цен, процентных ставок, обменных курсов и других факторов, влияющих на динамику финансовых рынков и рынка недвижимости в целом.

Основной рыночный риск — снижение стоимости недвижимости и/или рентного дохода. Увлечённый инвестициями читатель помнит, что недвижимость далеко не всегда растёт в цене, даже в Москве, см. график в USD с 2000 года.

Для удобства сравнения считаем, что рыночные риски при владении недвижимостью через ЗПИФы или напрямую будут примерно одинаковые. Однако это довольно грубое допущение, как и в первой таблице, т.к. динамика различных типов недвижимости и различных объектов может сильно отличаться.

Это уже нерыночный риск, т.е. риск, присущий конкретному объекту недвижимости, но не относящийся к рискам, влияющим на рынок недвижимости в целом.

Что-то может пойти "не так" с самим активом (складом, торговым центром, жилым комплексом, ..., в которые инвестирует фонд). Может, рядом с их объектами недвижимости обнаружится кладбище ящурных домашних животных, или откроют свалку, или что-то иное непредсказуемое, что негативно скажется на востребованности этого объекта, а следовательно цена и/или рентная доходность заметно упадёт. Исторический пример: фонд от Альфы, вложившийся на всю котлету (простите каламбур) в точки питания McDonald's и KFC в 2021, а после февраля 2022 все эти бизнесы ушли из РФ, разорвав долгосрочные контракты аренды.

И всегда есть ненулевая вероятность ЧП. Даже крупные, профессионально управляемые склады могут частично или полностью сгореть. Исторические примеры: пожары на складах Ozon и Wildberries. Да, от ЧП подобные объекты застрахованы, но с ожидаемой высокой доходностью, скорее всего, придётся распрощаться.

Однако в среднем ЗПИФы владеют одним или несколькими крупными объектами с площадями по 100,000+ кв. м. В то время как рядовой частный инвестор, скорее всего, сможет позволить себе напрямую 1-2 объекта с площадью по 100 кв. м., что в сотни/тысячи раз меньше, чем у ЗПИФов. Риск при прямом владении выше, т.к. если затопит квартиру/офис, пострадают 100% (или 50%) всей площади инвестора. А если затопит пару магазинов в торговом центре, пострадает менее 1% площади.

Что-то может пойти "не так" с УК. Банкротство, мошенничество, и мало ли что ещё. Теоретически это не должно затронуть вас как инвесторов в их ЗПИФ. Активы ЗПИФ сегрегированы, расформирование ЗПИФ и все расчёты со вкладчиками зарегулированы, деньги инвесторам должны вернуть независимо от судьбы УК. Тем не менее, покупка паёв ЗПИФ это более длинная (читай рискованная) цепочка владения, чем покупка недвижимости напрямую на себя. Какой бы паинькой УК ни была.

Де-юре ЗПИФы могут менять состав активов фонда, не спрашивая мнение инвесторов. Это прописано в их документации. В РФ такое сплошь и рядом происходимло с ЗПИФами на акции: сегодня вы покупаете паи фонда на акции США, завтра фонд односторонне меняет стратегию и у вас уже акции Европы или вообще золото. (Санкции ни при чём, такое просиходило задолго до 2022).

ЗПИФы недвижимости активно пользуются своей свободой. Часто бывает, что половина активов ЗПИФа недвижимости — вовсе не недвижимость, а банковские вклады или ОФЗ, с которых фонды стригут свои комиссии, вальяжно подыскивая подходящую недвижимость для покупки.

В случае с покупкой недвижимости напрямую можно считать, что такие риски отсутствуют.

Хотя представьте ситуацию, что вы купили одну квартиру, и начинаете копить на другую (без ипотеки). В данном случае и вам придётся парковать деньги на вкладах или в иных консервативных инструментах, пока не накопится достаточная сумма...

Заморозка активов, блокировка и принудительное закрытие счетов, санкции, отказ в переводах и тп.

Мы рассматриваем и ЗПИФы, и недвижимость строго внутри РФ физически и инфраструктурно. Т.е. данные риски отсутствуют.

Торги ЗПИФ на бирже — совсем свежая практика, в ней много шероховатостей.

Торги могут приостановить на несколько месяцев, как это было с началом СВО в 2022. Некоторые ЗПИФы недвижимости приостанавливали торги с февраля по июнь.

Периодически на Мосбирже возможны значительные спреды (разница между ценой покупки и продажи) и отклонения рыночной цены от расчётной. Хотя, при некоторой сноровке, эти колебания, наоборот, могут давать возможность для выгодного входа/выхода и иного арбитража. При этом паи ЗПИФ можно купить/продать без биржи, напрямую через УК. На практике у вас будет личный кабинет на сайте УК, где вы можете совершать любые операции.

Ещё один специфический риск: возможно размытие вашей доли в недвижимости ЗПИФ за счёт неограниченной допэмиссии паёв. Упрощённый пример:

• ЗПИФ купил складской комплекс за 500,000,000 RUB.
• Под это дело ЗПИФ выпустил 500 паёв, каждый по 1,000,000 RUB
• Вы купили один пай и теперь владеете 1/500 от складского комплекса.
• Внезапно УК решила выпустить ещё 500 паёв, но имущество, активы внутри ЗПИФ не изменились.
• И вот, в фонде стало 1,000 паёв, и вы уже владеете не 1/500, а 1/1000 от складского комплекса.